2024-03-01 323
【前言】
据《中新社》报道,昨日(2024年1月29日)中国恒大(03333.HK)清盘案在香港高等法院再提讯。法官表示,中国恒大债务重组方案欠缺进展,公司资不抵债,正式颁令恒大清盘。恒大等开发商陷入经营危机,很可能无法按照约定期限交付房屋!购房者可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》,在按揭贷款买房情况下,与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理?本文通过解读最高法的一则案例,以供参考。
一、案情介绍
2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决,前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元,尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。
建行青海分行向一审法院起诉请求:
1、判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元,并自2018年3月21日起,按年利率计算资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;
2、判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元;
3、判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。
一审法院判决:
驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。
建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。
二审法院判决:
1、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;
2、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元,由王忠诚等三人负担。
王忠诚等三人不服二审判决,提出再审请求:
1.撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;
2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求;
3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。
再审法院判决:
1、撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;
2、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。
3、一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元,共计673734元,由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
本判决为终审判决。
二、裁判要旨
1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。
2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。
3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。
三、本案评析
根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。
第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
本案系经最高法院审判委员会讨论决定,最高法于2020年12月3日做出判决,并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义。
本期供稿