诚如观点

诚如研究|房地产开发企业(有限公司)注销后业主合法权益受到侵害,民事责任如何承担?

2022-09-04 1127

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1、企业注销后法人人格消灭

根据《公司法》第一百八十八条:“【公司注销】公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”之规定,经公司登记机关注销登记后,法人主体消灭,即公司不再享有相应权利义务或承担法律责任。

2、企业注销后民事责任承担主体

根据《民法典》第六十七条、《公司法》第一百七十四条之规定,法人合并的,债务由合并后的法人享有和承担;法人分立的,债务由分立后的法人享有连带责任,承担连带债务。根据《公司法》第一百八十九条;“清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的,应当承担赔偿责任。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)》第二十条:“公司解散应当在依法清算完毕后,申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记,导致公司无法进行清算,债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东,以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的,人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记,股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任,债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的,人民法院应依法予以支持。 ”之规定,有限公司依法清算的但因清算组成员故意或重大过失给债权人造成损失的,可以清算组作为责任主体;未经清算即办理注销登记的,可以公司股东及实际控制人作为责任主体。

 

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企业在注销后,法人主体即消灭,通常处理的债务为注销前的遗留债务。在注销后后产生的新的金钱债务,司法实践中注销的企业或其股东、实际控制人一般不再对新出现的金钱债务承担责任。但房地产开发企业(以下简称“开发商”)则可能会出现保修责任及权属登记等方面的一些特殊的“债”,即使是在开发商注销后产生的,仍需承担相应的民事责任。

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  房屋质量缺陷问题  

根据《商品房销售管理办法》《建设工程质量管理条例》等法律规定,开发商需向业主承担相应的保修责任。但在项目公司注销后,业主在维权的过程中会遇到种种阻碍,笔者仅就开发商应向业主承担的保修责任角度对项目公司注销后承担保修责任的主体进行简要梳理:

1)申请物业质量保修金,依据《浙江省物业管理条例》第五十一条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第八条之规定,建设单位在物业竣工验收前,应一次性缴纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定账户。在项目公司注销后业主可依据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十三条之规定启动使用保修金。

2)找开发商委托承接保修责任的单位,根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第四条第二款、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十二条之规定,商品住宅售出后,建设单位委托物业服务企业保修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位,并按照相关部门示范文本签订保修协议。当业主在得知项目公司已注销后,可通过购房时签订的《住宅质量保证书》查找开发商是否已委托物业管理公司或第三方公司承接保修责任。

3)找建筑工程施工单位履行保修义务,根据《建设工程质量管理条例》第四十一条:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”之规定,施工单位应当履行其职责范围内的保修义务。在业主穷尽其他救济途径的情况下,可尝试找建筑工程的施工单位履行相应保修义务。

02

  权属登记问题  

司法实践中不乏项目公司注销后仍存在未办理权属登记的情形,其原因可能是在企业办理注销登记时监管不严导致,也可能是因签订购房合同后至办理权属转移登记前政策发生改变致使购房人失去购房资格所致。无论原因为何,项目公司一旦注销后,权属变更登记的履行、责任承担都是实践中的难点,通过案例检索,业主请求由清算组或股东、实际控制人或继受人履行权属变更登记的义务的,法院予以支持。

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在履行义务的项目公司已注销的情况下,即使业主能够明确的找到继受项目公司的主体,但因项目公司公章、营业执照均已作废,亦无法直接完成权属变更登记。因此,如前案例,业主可通过诉讼方式请求确权,以生效法律文书对房屋权属申请强制执行完成权属变更登记。

除此之外,如买受人因权属无法完成变更登记导致其合同目的无法实现要求解除合同的,清算组或股东、实际控制人或继受人负有返还购房款、承担违约责任及赔偿损失等责任,买受人负有返还房屋的责任,从而双方形成债权债务关系。

03

 环境侵权问题  

业主在入住商品房后,不少人受到如电梯、水泵、配电房、锅炉等建筑物附属设施在运行的过程中产生的噪音的困扰,设备的不定时运行产生的噪音以及通过楼面、墙体传感产生的低频噪音对业主的日常生活造成不小的影响。甚至有人因此出现神经衰落、失眠等身体疾病。

 

 

如业主维权时发现项目公司已完成注销登记,针对噪声污染侵权责任,承担民事责任的主体是否仍为项目公司清算组或股东、实际控制人或继受人?

通过案例检索,司法实践中,普遍观点认为开发商具有按照《住宅设计规范(GB-50096-1999)》的强制性标准采取隔声、减振、降噪措施的作为义务。小区建筑物附属设施产生噪音多系因前期规划、施工缺陷所致,故开发商应当对其承担责任;物业公司对附属设施负有管理义务,应在管理范围内承担相应责任。

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本期供稿

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