（一）案情简介：

2019年4月24日，惠某、於某与姚记公司签订《商品房买卖合同》，约定由惠某、於某购买姚记公司开发建设的商品房一套。合同约定，买受人应当于2019年3月6日前付清全部房款，出卖人应在2019年12月15日前向买受人交付房屋，并约定了双方逾期应负的违约责任（出卖方的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之一的标准计算）。2019年4月6日惠某、於某付清了全部购房款。2019年12月10日，姚记公司向惠某、於某等购房户发放了顺延交房通知书，明确项目未能如期完工，计划将在2020年3月份开始分批次组织交房，并按合同约定承担相关责任。2020年6月11日，姚记公司与部分业主代表就交房时间、赔付等形成了会议纪要。根据该会议纪要，惠某、於某所购房屋属应于2020年8月15日的第三批次交房范围。嗣后，姚记公司未能按约履行交房义务，致使惠某、於某等众多购房户诉至法院。 

（二）裁判结果：

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，故依法有效，双方当事人均应按约履行。

依合同约定惠某、於某有权向姚记公司主张违约金（应按日万分之一标准进行计算）；姚记公司作为专门从事房地产开发的公司,具有专业预见和判断能力,应当对实际施工过程中可能出现的各种状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断,对案涉工程施工期限及房屋交付时间的确定理应考虑到上述因素可能会产生的影响，并作好充分准备以避免逾期交房；且关于姚记公司抗辩违约金过高的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

一审法院判决如下：一、姚记公司于判决生效之日起十日内支付惠某、於某逾期交房违约金17580.21元（至2020年8月15日止，按总房款764357元为基数，按每日万分之一计算），并支付自2020年8月16日起至实际交房之日止，按总房款764357元为基数，按每日万分之一计算的违约金。二、驳回惠某、於某的其他诉讼请求等。

二审法院接到上诉并审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。

 ——（2021）苏06民终1517号

1、签署合同前应仔细查看、核对开发商是否满足我国《城市房地产管理法》第45条规定的六项条件。

2、签署合同时看清楚合同条款（注意交易价款、产证逾期办理、交房、解除及违约），同时小心开发商以补充协议躲避自身风险。销售人员的口头承诺不作数，开发商的一切意思表示均以加盖开发商公章的书面文件为准。

3、签署合同后，房屋交付前开发商违约的情况下：（1）购房者可及时解除合同；(2)开发商逾期交房的，应当向购房者支付逾期交房违约金。违约金起算日期有约定的从约定，无约定则按照应当交付房屋日期次日至实际交房日期计算违约金；（3）因违约导致购房者可得利益丧失可以主张赔偿；（4）仅以房屋瑕疵为由拒绝交房不被法院支持。

4、一旦遇到纠纷，与开发商协商不成应及时收集和保存相关证据，注意诉讼时效，否则一旦对方提出诉讼时效抗辩，该违约金的诉讼请求即无法得到法院支持。