诚如研究｜民法典背景下借名买房之风险及防范
2021-02-28 294
此前，笔者有一位朋友以她弟弟的名义花一千多万元在杭州市买了套房屋，她担忧自己将来落个房财两空、鸡飞蛋打的结果，请求笔者帮她拟一个借名买房协议。受人之托，忠人之事，自然，我们为她的借名买房行为做了比较稳妥的风险规避。
借名买房也叫隐名买房，即实际购房人以名义购房人的名义向第三人购买房屋的行为。借名买房是时代的产物，在我国东北、西北等经济落后地区罕见发生，而在经济发达的一线城市，或因房屋限购、贷款限制等政策的施行原因，或因二手房转卖税收的高涨等法律上的原因，或为了隐匿自己财产、隐藏真实购房信息等个人方面的原因，使得借名买房行为频有发生；由于借名购买的房屋登记在出名人名下，而《民法典》第二百零九条规定不动产物权又以登记为主，故名义购房人的房屋产权外观往往会产生一系列不良后果，比如第三人的善意取得或实现抵押权、司法查封、夫妻共同财产的确认、继承等，其结果将直接导致实际购房人丧失房屋所有权或引发不必要的争议，因此，依照法律规定来规避借名买房可能带来的财产权益损害风险显得十分必要。
借名买房行为的效力●●
《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
众所周知，借名买房需通过借名与买房两个行为完成，因此其蕴含两个法律关系：
一是名义购房人与第三人之间的房屋买卖法律关系。毋庸置疑该法律关系合法有效，本文对此也不作探讨分析。
二是实际购房人与名义购房人之间的隐名间接委托法律关系。与有限公司中名义股东与隐名股东间的代持股关系合法有效一样，如果借名买房行为符合《民法典》第一百四十三条规定时，即行为人主体适格，意思表示真实，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共利益与公序良俗，就应认定为有效，名义购房人对房屋产权的拥有也应认定为代持，其并非实际意义上的房屋不动产所有权人。相反，如果借名买房行为违背了《民法典》第一百四十三条的规定，必然无效。
实际购房人不动产物权的实现方式●●
《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”不动产登记簿是判断不动产物权权属状态的依据，未经依法变更登记的，实际购房人就不享有该房屋的物权；只有完成不动产所有权人的变更登记，也即将房屋所有权从名义持有人变更登记至实际购房人名下，才能完成不动产物权的转移。如果名义购房人不愿配合实际购房人完成变更登记，实际购房人既可以依据有效的借名买房合同请求名义购房人为自己完成过户变更登记，也可以向不动产登记中心以不动产登记错误为由申请更正登记（《民法典》第二百二十条）。
《民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。
依据上述法律规定，实际购房人如果为实现房屋物权进行诉讼，一定要注意诉讼标的正确性。因借名买房合同的有效性仅限于当事人之间，且是一种债权请求权，并不具有物权效力，故如实际购房人直接向法院起诉请求确认其系该房屋的所有权人，人民法院不予支持；但若起诉要求名义购房人履行该借名买房合同，配合办理产权变更登记，人民法院予以支持。诉讼请求的错误不仅浪费了当事人与代理人金钱上、时间上的诉讼成本，也会浪费司法资源。
借名买房存在的风险隐患●●
1、房屋被法院强制执行
当名义购房人存在债务且已被法院强制执行时，名义购房人名下的该房屋可能被列为被执行财产。依据《民法典》第二百零八条的规定，名义购房人的不动产物权因已经登记而产生公示公信的效力；而不动产物权登记又为不动产物权变动的法定形式，这一法定形式不仅约束房屋买卖的双方当事人，而且可以对抗包括第三人在内的任何人，其中自然也包括实际购房人。故实际购房人所拥有的房屋债权并不能对抗法院对房屋物权的执行。
2、房屋所有权灭失
由于房屋价格上涨等因素，名义购房人在实际取得房屋产权后在物欲作用下往往会产生阻碍代持的房屋产权转移的念头，想出各种办法将房屋产权的“代持”变为“所有”。
3、借名买房行为无效
国家对一些房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。比如军队经济适用房，如果借用他人名义购买该类经济适用房，因该行为违反国家相关规定，应属无效。需特别说明的是，对于一些城市对外来人员购房限制，在其达到规定的购房条件后即可主张产权的登记变更，比如某市规定购买该市商品房的外来务工人员需满足交足两年社保的要求，在其满足此条件时即可要求主张借名购买房屋的产权变更登记。
4、房屋被第三方善意取得
《民法典》第三百一十一条规定：“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”此种情形下，名义购房人名下的房屋物权会因受让人的善意购买且完成房屋产权变更登记而消灭，此时实际购房人不得再向名义购房人主张房屋物权，只能向名义购房人请求债权上的损害赔偿。
5、房屋物权因其他非法律行为而消灭
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”比如借名所购房屋系经济适用住房时，在购置该房未满5年名义购房人又发生购买其他住房的事实时，原名义购房人名下的经济适用房即可能被相关部门收回。
借名买房行为风险防范措施
1、审查好购房行为的效力
《民法典》已将原《合同法》第五十二条规定的合同无效的几种情形分解与改变。综合《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条之规定，合同无效的主要有以五几种情形：一是无民事行为能力人订立的合同；二是双方虚假意思表示行为；三是违反法律、行政法规的效力性强制性规定（指违反金融安全、市场秩序、国家宏观政策等相关规定）的合同；四是违背公序良俗的合同；五是恶意串通，损害他人合法权益的合同。
因此，首先，要依法审查实际购房人有无购房主体资格；其次，如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产不要购买，但如果仅是为了规避限购政策而借名，这种情况下可以购买，因为这种行为虽然在一定程度上存在规避国家政策的问题，由于实际购房人事实上占用的只是出名人的购房指标，属于个体之间的调整，系具有购房资格的出名人自由处分了其购房资格，并不会导致限购政策的落空，也就谈不上损害了社会公共利益。
2、签好借名买房合同
“意思表示真实”系《民法典》第一百四十三条规定的民事行为有效的前提之一，而以书面合同方式确定该房屋的名义购房人、实际购房人、实际出资人、实际使用人、实际管理人，明确双方的权利与义务，其最主要目的就是为了明确合同双方的真实意思，明确房屋所有权归谁所有。如果名义购房人已经结婚，一定要求其配偶同时在借名买房合同中签字确认其对借名买房行为的知晓与认可。
3、保存好与房屋相关的所有证据
当实际购房人的权益受到侵犯时，借名买房行为的系列相关证据可以有效的保证其权益的实现。因此，实际购房人有必要将所购房屋的首付款、契税发票、维修基金收据、按揭贷款、物业费、取暖费等交费票据及借名买房合同、房屋买卖合同、原始房屋产权证（如系二手房的话）、还贷手续等一系列相关证据妥善保管，以备一旦诉讼时可为法院认定双方存在借名买房关系提供完整的证据链条。如果实际购房人只能提供转账付款凭证而不能提供充分证据证明借名买房的事实，则很可能会导致房屋产权的灭失。
4、签订抵押合同并完成抵押登记
为规避房屋被法院强制执行的风险，实际购房人可以与名义购房人签订抵押合同，用所购房屋作为实际购房人支付房款的抵押。需要强调的是抵押不能只写在合同上，更不能只将房屋产权证拿走就了事，必须去房屋所在地的不动产中心完成抵押登记。由于《民法典》第四百零六条已对抵押房屋的买卖作出新的规定，即在房屋设立抵押后，抵押人可不经抵押权人同意直接转让房产，因此设定抵押虽然成本较低，但不能排除第三人善意取得房屋。
5、签订信托合同规避善意取得、法院执行与继承
《信托法》第十六条规定：“信托财产与属于受托人所有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。”该条款规定，信托财产归信托专用，因此“受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。”
同时，该法第十七条进一步规定：“设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿的权利，并依法行使该权利的，法院对信托财产不得强制执行，对于违反该规定而强制执行信托财产，委托人、受托人或者受益人有权向人民法院提出异议。”该条款赋予了债权人对依托财产享有优先受偿的权利。
据上述规定，实际购房人可以名义购房人为信托委托人，以自己为信托受益人，以所购买房屋作为信托财产交付依法成立的信托机构按照自己的要求进行信托管理。虽然信托的成本可能比较高，但这是最为稳妥的方法
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