房屋一直是普通消费者一辈子最大的消费品，因此商品房一直具有保证居住者生存需要的作用，消费者的生存权优先于该不动产上的担保优先权。近年来，受大环境影响，经济不断下行，房地产开发企业违约事件频发，债务纠纷层出不穷，在商品房消费者与房地产开发商的金钱债权人的利益发生冲突时，往往债权人会申请法院强制执行登记在开发商名下的商品房或车位。那么，消费者可否依据法律规定排除金钱债权人对房屋的强制执行，保证自身的生存权利，就要看案件是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：“《执行异议与复议规定》”）第二十八或第二十九条规定的情形，对符合条件的商品房买受人法院应当予以优先保护。在何种情形下符合排除执行的条件？如何选择适用法律保护自己的合法权利？本文将为各位读者找到答案。

案情概览：2022年1月6日，张三与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买商品房一套，总价款300万元。同日，某房地产公司为张三办理了网签备案手续。2022年3月，张三通过银行向某房地产公司支付了全部购房款。2023年5月，某建筑公司因与某房地产公司建设工程施工合同纠纷申请财产保全，法院裁定对案涉房屋予以查封。张三发现房产被查封后向法院提出执行异议，法院裁定驳回张三的异议后，张三委托律师向法院提起案外人执行异议之诉。

（一）案情分析：

本案中，张三为案涉商品房的消费者，其向某房地产公司购买了案涉商品房，并签订了《商品房买卖合同》，支付了全部价款，至此张三完成了《商品房买卖合同》中买受人的履行义务。2023年5月，某建筑公司作为金钱债权人，查封了某房地产公司名下的案涉房屋。本案的关键在于，建筑公司的查封在后，签订《商品房买卖合同》在先。应参照《执行异议与复议规定》第二十九条规定进行审查。

《执行异议与复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中，张三系商品房的消费者，其起诉具备法定资格条件。其次，在人民法院查封之前，张三与某房地产公司已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其就涉案房屋已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，张三作为商品房消费者符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定的情形，其权利能够排除强制执行。

另，根据最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复【法释〔2023〕1号】“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

据此，即使建筑公司对案涉房屋拥有建设工程价款优先受偿权，张三对房屋的生存期待权仍然优先于设定于上的其他优先权，故张三有权请求法院排除执行，据此，某市中级人民法院判决不得执行案涉房屋。

（一）条款分析：

第一，对于《执行异议与复议规定》第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解？审判实践中掌握的标准不一。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。根据该规定精神，“买受人名下无其他用于居住的房屋”并不意味着案涉房屋一定是买受人的“唯一住房”，具备以下几种情形的买受人也能申请排除第三人对房屋的强制执行：（1）在案涉房屋所在地市、县范围外其他地区，买受人名下拥有住房的；（2）买受人家庭居住人口较多，所购买的房屋面积无法满足基本居住需求的；（3）买受人名下有其他非用于居住性质的不动产；

第二，对于《执行异议与复议规定》第二十九中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解？审判实践中掌握的标准也不一致。最高人民法院认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。且依据最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复精神，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可以视为“已支付全部价款”。

案例：甘肃银行中央广场支行与张某某申请执行人执行异议之诉案——（2022）最高法民终86号

案情概览：张某某与开发公司于2016年6月17日签订《车位认购书》，约定张某某认购开发公司开发的位于广州市天河区×路×号×层×号车位，认购价格387368元，张某某另享9.5折优惠，实际认购价格为368000元。其后，张某某向开发公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年8月31日，开发公司向张某某开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，抵押银行就案涉车位办理抵押登记。因开发公司拒不支付银行债务，抵押银行向法院申请抵押权强制执行，张某某以享有案涉车位所有权为由提起执行异议。

（一）案情分析

本案争议的焦点为张某某就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

一审法院甘肃省高级人民法院审理认为：张某某对案涉车位的所主张的民事权益不能阻却甘肃银行中央广场支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行，遂判决：“准许对依据甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事裁定书查封的登记在广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。”其理由是：第一，张某某如欲排除对执行标的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定中的商品房消费者。本案中，张某某购置的是地下车位，地下车位不属于商品房，张某某不是商品房消费者，就不能适用《执行异议与复议规定》第二十九条。第二，本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，根据《执行异议与复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”

最高人民法院在二审中纠正了甘肃省高院的错误。其认为：

（1）案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性

该判决首次明确了“车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。”“车位是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护”

（2）张某某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护

虽然张某某未办理过户手续，但是已向房产公司支付了全部款项，并占有案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张某某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，房产公司只是名义上的所有权人。其就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张某某的权利负有适当的注意义务

（3）甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务

银行在审理过程中向法院提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在房产公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张某某在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。

综上，虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张某某在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张某某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张某某对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以张某某就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，驳回张某某的执行异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以纠正。

《执行异议与复议规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。在被执行标的系登记在房地产开发企业名下的商品房，案外人请求排除强制执行的情况下，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，存在司法解释适用竞合的情况。

此时，案外人可以选择适用第二十八条或第二十九条规定，案外人如果选择第二十八条规定的，法院应当予以审查。如果案外人符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而现有证据难以确定符合《执行异议与复议规定》第二十九条的规定，而法院在审理中没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回案外人的诉讼请求的，属于判决适用法律确有错误。案外人可以根据《民事诉讼法》第二百一十一条第六款：“原判决、裁定适用法律确有错误的”之规定向有管辖权的人民法院申请再审。

1.商品房消费者只要符合法律规定的条件，可以向执行法院提出执行异议，如执行异议被执行法院驳回的，须进一步提起执行异议之诉，法院应当进行实体审查，案外人是否符合《执行异议与复议规定》的相关规定，进而排除对房屋的强制执行。

2.最高人民法院已经明确车位、车库是房屋的依附，具备满足居民基本生活需要的特殊属性，其生活利益应当受到法律保护。在法院查封或强制执行前，业主与开发商签订的协议有效，业主支付全部合同价款后，将该车位与住房配套使用，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。

3.在案外人申请排除强制执行登记在房地产开发商名下的商品房的情况下，案外人可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条之规定，如法院仅审查其中一条规定而未审查是否符合另一规定之情形的，属于适用法律错误，案外人可以据此提起上诉或再审。