一、贷款逾期的情形以及相关案例

（一）购房业主因个人信用原因未通过银行的贷款审核，购房业主将承担《商品房买卖合同》中约定的违约责任。

「案例一」广西立兴房地产有限公司诉陈某商品房预售合同纠纷（2021）桂1102民初3831号

陈某欲购买广西立兴房地产有限公司开发的位于贺州碧桂园天玺湾贺州市江南片区。2020年11月4日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第七条约定付款方式和期限：买受人应当于2020年10月9日前支付首付款209917元，余款470000元由二被告向银行申请贷款支付，合同附件四约定买受人必须在2020年10月22日前，付该商品房总房价款的69.13%（银行按揭款项）给出卖人，即470000元。合同附件十二补充协议第三条约定逾期付款责任：“买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。”第十五条约定关于合同解除“1.双方一致同意：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款15%的违约金。2.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。”

合同签订后，被告向银行申请办理按揭贷款，但由于被告的征信不符合要求，无法办理购房贷款。

法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告应按约向原告交纳剩余购房款，但二被告未按约定支付完毕购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。

「案例二」肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司与何劲雄商品房预售合同纠纷（2021）粤1203民初821号

2017年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017051662）及附件，约定被告购买原告位于肇庆市鼎湖区×××××××2×清泉山庄（第一期）2幢13卡商铺，总价款1263096元。付款方式及期限条款约定“签定购房合同10日内付房票款60%即390000元；竣工验收合格之日付房票款30%即195000元；确权之日付房票金额10%即65000元；现金支付13096元；余款600000元办理10年银行按揭。”《商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议》第十三条第（一）点约定：“乙方（即被告）应当在签定本合同之日起15天内向甲方（即原告）提交办理银行按揭所需的全部资料并办理银行按揭手续。由于乙方原因导致甲方无法收到按揭款项的，视同乙方逾期付款，并按合同第八条约定由乙方承担违约责任。

合同签订后,被告按合同约定向银行办理按揭贷款600000元，但因被告首期款为房票支付的原因，未能通过银行的按揭贷款申请。

法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现在被告自身原因无法办理银行按揭贷款，按照约定应当在接到原告书面通知后15个工作日内付清房款。但被告在收到催款通知后仍拒绝付款，构成违约，应承担违约责任。

（二）房地产开发公司与购房业主签订的《商品房买卖合同》相关违约条款显失公平，因购房者个人原因未通过银行的贷款审核，购房业主仅承担部分的违约责任，无需向房地产公司的缴纳额外的逾期违约金。

「案例」佛山市高明区金翠房地产开发有限公司、林燕华商品房预售合同纠纷（2021）粤0608民初4479号

2020年8月12日，金翠公司（甲方）与林燕华（乙方）签订《佛山高明荷城项目商品房认购书》，约定乙方向甲方认购其位于佛山高明荷城项目，总价款788615元；2021年4月30日，金翠公司（出卖人）与林燕华（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：

买受人未按照约定时间付款的，逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；

出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，逾期在45日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。

法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，林燕华应在2021年4月30日前向指定银行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。林燕华按揭申请未获银行批准，未按上述约定付款期限向金翠公司支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。

依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第二项规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，该条款无效。金翠公司作为拟定格式合同的一方，约定林燕华逾期付款的违约责任明显重于其逾期交房的违约责任，加重对方责任，对林燕华显失公平，且未能证明已采取合理方式提请林燕华注意，依法应属无效。

（三）购房业主由于贷款政策和条件的变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理。双方互不追责，房地产开发商将已收取的房款本金及利息退还约购房人。

「案例」芦然清、中山市盛隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷（2021）粤2071民初27747号

2017年3月2日，芦然清与盛隆公司签订臻华花园认购书1份，约定芦然清以1543483元总价认购盛隆公司开发的位于中山市火炬开发区；芦然清应在签订认购书七日内携同认购书、首期楼款、身份证等资料到盛隆公司指定地点签署买卖合同连附件及有关文件。2017年2月24日，芦然清向盛隆公司支付了20000元购房定金。3月2日，芦然清向盛隆公司支付了购房首期款530483元。芦然清提交特殊事务申请单、解除协议书，拟证盛隆公司同意与其解约并全额退还购房款的事宜。特殊事务申请书申请事由显示“因中山购房政策于2017年3月27日出台限购限贷政策导致无法申请银行按揭，本人认购44栋1203房时间2017年2月24日属于中山限购限贷政策出台前，现因政策变动导致无法进行商业按揭，本人无资金一次性付款，确认放弃购买44栋1203房，申请退回已交房款合计550483元（含定金）”。销售填写一栏显示吴其锋在销售代表处签名。

法院认为：芦然清与盛隆公司签订的认购书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。本案中，芦然清是因为中山市房地产调控政策的实施导致不符合信贷政策，致使无法按认购书约定按揭贷款支付购房款、签订买卖合同，此属于因不可归责于当事人双方的事由，盛隆公司据此主张芦然清构成根本违约要求没收其定金，理据不足。

（四）开发商或其开发的楼盘未通过贷款审核导致银行不批贷，购房者又无力或不愿意通过自筹款项支付房款，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。

二、购房业主如何避免纠纷风险

（一）因购房业主原因未通过审核的补充约定

购房者可要求开发商帮助审查其是否具有贷款资格，若开发商认定其有正常的贷款能力。购房者可以要求开发商在《商品房买卖合同》签订后额外签订补充协议，约定：“如因购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在XX日内另筹款项支付余款，若购房者无力支付余款，可提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。

（二）因卖方的原因无法获得贷款的约定建议

购房者可以要求开发商在《商品房买卖合同》签订后额外签订补充协议，约定：“如因开发商的原因在XX内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且购房者有权提出解除买卖合同，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”

（三）因不可归责于双方的原因无法办理贷款的约定建议

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十九条 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。鉴于本情况《解释》中已经有明确规定，购房业主可依据市场的情形，补充约定“由因不可归责于双方的原因无法办理贷款，由开发商承担相应的资金占有损失”保障自身最大的利益。

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